스트레스 DSR 3단계? 주택담보대출 대출한도, 금리, 주의사항 등

요즘 주택 구매 과정 중 가장 많이 듣는 단어 중 하나가 바로 ‘DSR’입니다.
특히 DSR 등장과 함께 스트레스 DSR 3단계가 본격 시행되면서 대출 문턱이 더 높아졌습니다.

 

그럼 스트레스 DSR이 무엇인지, DSR 3단계의 핵심 내용, DSR 계산법까지 자세히 정리해 보겠습니다.

 

 

 

목차

 

1. 스트레스 DSR? 대출받을 때 적용되는 이유​

2. DSR 3단계 적용 대상 및 기준

3. 스트레스 DSR 시행에 따른 대출한도

4. DSR 계산기

5. 스트레스 DSR 시행에 따른 주의사항

 

스트레스 DSR? 대출 받을 때 적용되는 이유

 

DSR은 총부채원리금상환비율을 의미하는 용어로 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출하는 것을 의미합니다.

 

간단하게 정의하자면 DSR은 대출받을 수 있는 돈의 한도를 정하는 기준으로, DSR 한도 40%라고 하면 연 소득 1억 원의 경우에는 대출의 원리금이 4천만 원을 넘을 수 없다는 것을 의미합니다.

 

스트레스 DSR은 변동금리 대출을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성을 고려하여 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출한도를 산출하는 제도입니다.

 

즉 스트레스 DSR의 적용으로 앞으로의 금리 상승 가능성까지 더하기 떄문에 대출 한도는 줄어들게 됩니다.

 

 

 

DSR 3단계 적용 대상 및 기준

 

스트레스 DSR은 2024년 2월에 1단계가 시행되었는데, 은행권의 주택담보대출에만 적용되었습니다.

 

이후 2024년 8월부터 2단계 시행으로 2 금융권까지 주택담보대출에 적용되면서 은행권의 신용대출에도 대출 규제가 있었습니다.

 

 

2025년 7월부터 시행되는 DSR 3단계는 은행권과 2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 등에 적용되는데, 사실상 모든 가게 대출에 적용되는 단계입니다.

 

수도권에서 대출 한도 산정 시 1.5%의 가산금리가 적용되고, 지방(서울·경기·인천 지역 제외) 주택담보대출에 대해서는 2단계 스트레스 금리를 12월 말까지 적용예정입니다.

 

 

주택담보대출에 대한 스트레스 금리는 변동/혼합/주기형에 따라 차등하여 적용됩니다.

 

우선 변동형은 스트레스 금리를 100% 적용하고, 순수고정형은 스트레스 금리가 적용되지 않습니다.

 

혼합형과 주기형은 순수 고정금리 대출로 유도하기 위해 스트레스 금리 적용 비율을 고정금리 기간 또는 금리변동주기에 따라 각각 다르게 적용합니다.

 

참고로  5년 혼합형은 5년간 금리가 고정된 후, 6개월 주기로 금리가 변동되는 대출을, 5년 주기형은 5년 주기로 금리가 변동되는 대출을 의미합니다.

 

스트레스 DSR 시행에 따른 대출한도

 

30년 만기, 원리금균등상환, 대출금리 4.2% 적용 조건으로, 연소득 5천만 원과 1억 원 근로자의 스트레스 DSR 시행 3단계에 따른 대략적인 주택담보대출 한도 변화를 확인해 보겠습니다.

 

 

연소득 5천만원 차주가 수도권 주택 마련을 위해 5년 주기형 대출 시 현재는 3.27억 원 대출이 가능하나, 스트레스 DSR 3단계 적용으로 약 3% 감소한 3.18억원만 대출이 가능해집니다.

 

 

연소득 1억 원 차주의 경우에는 5년 주기형 상품으로 대출 시 기존 6.53억 원에서 스트레스 DSR 3단계 적용으로 6.35억 원 한도로 대출이 축소됩니다.

 

신용대출의 경우에는 스트레스 DSR 2단계 대비 차주별 대출한도가 3~4백만 원(기존에서 2~3% 감소) 정도 줄어들게 됩니다.

 

 

DSR 계산기

 

당장 주택 마련 계획이 있으신 분들은 3단계 시행으로 DSR 계산을 많이 해보실 텐데, 직접 하기에는 번거로울 테니 DSR 계산기를 이용해 보는 것을 제안드립니다.

네이버에서 DSR 계산을 검색하여 연소득, 대출금액, 대출기간, 금리 등의 정보만 입력하면 결과를 바로 확인해 볼 수 있습니다.

 

 

현재는 스트레스 DSR 2단계 적용으로 결과 확인이 가능하나, 3단계로 계산해 보고 싶다면 금리에 0.3%를 더해보면 대략적으로 계산이 가능합니다.

 

참고로 결과 하단의 DSR은 수도권 적용 시에는 40%를 초과해서는 안됩니다.

 

스트레스 DSR 시행에 따른 주의사항

 

앞서 언급한 바와 같이 3단계 DSR은 금융업의 모든 가계 대출에 적용되고, 스트레스 금리는 1.5%입니다.

 

지방의 경우에는 2단계 스트레스 금리 0.75%를 2025년 12월 말까지 적용예정이니, 지금 당장은 수도권에 주택 마련 계획이 있으신 분들만 자금 계획을 세우셔도 되겠습니다.

 

 

 

신용대출의 경우에는 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 부과됩니다.

 

마지막으로 6월 30일까지 입주자모집공고가 시행된 집단대출과 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출에 대해서는 2단계 스트레스 DSR이 적용됩니다.

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3단계 스트레스 DSR 적용을 앞둔 상황에서 앞으로의 금리를 가정한 보수적인 대출 계획이 필요한 상황입니다. 대출 심사 전에 정리가 가능한 대출을 상환하거나, DSR 미적용 대출상품 등을 활용하는 방안 등도 제안드립니다.