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경제지식

주택담보대출 규제 : 주담대 6억원 제한, 갭투자 불가 등

by good-day-blog1 2025. 7. 1.
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가계대출 증가 규모에 대한 7월부터 시행하는 수도권 중심의 긴급 주담대 대출 규제를 발표했습니다.

그동안의 부동산 대출규제 보다 훨씬 강화된 조건으로 당장 주택 구매를 앞둔 분들은 혼란이 많으실 텐데요. 그럼 어떠한 규제가 시행되는지 자세히 정리해 보겠습니다.

 

주택담보대출 규제 : 주담대 6억원 제한, 갭투자 불가 등

 

 

주담대 한도 제한 - 6억 원

 

이번 대출 강화 목적은 하반기 정부에서 기존 계획 대비 50%까지 감축하고, 정책대출은 연간 대비 25%를 감축하는 것인데, 특히 수도권 중심에 대한 규제 내용입니다.

 

수도권과 규제지역 내에 주담대 대출이 최대 6억 원으로 제한됩니다. 일전에는 소득이 높은 경우라면 대출을 더 받을 수 있었으나, 이제는 고가주택을 구입하려면 보유 현금이 예전보다 더 많아야 합니다.

 

주담대 한도 제한 - 6억원

 

특히 서울의 경우에는 10억 원이 넘는 아파트가 더 늘어나고 있는데, 잔금대출 시에 적용되므로 당장 주택 구입을 준비하시는 분들께는 타격이 큰 규제입니다.

 

다주택자 대출 규제

 

다주택자(1주택 이상 보유자)가 추가 주택을 구입하는 경우에는 추가 주택에 대한 주담대를 금지하여 실거주 이외의 주택 구입은 허용하지 않는다는 내용입니다.

 

1주택자의 경우에는 기존 주택을 6개월 이내 처분한다면, 무주택자와 동일하게 대출을 허용하는데, 규제지역은 LTV 70%, 비규제지역은 LTV 50%를 적용합니다.

 

다주택자 대출 규제

 

규제 지역은 강남구/서초구/송파구/용산구와 함께 수도권이 포함되므로, 서울과 경기 지역에 대한 추가 주택 구매를 원하시는 분들은 모두 고려해야 하는 규제 내용입니다.

 

주택 구매 후 투자 목적으로 소유건 이전 전세대출까지 금지되었으니, 갭투자는 사실상 거의 어려울 것으로 생각됩니다.

 

정부대출 한도 축소

 

디딤돌과 버팀목 정부대출도 마찬가지로 규제가 강화되어 한도가 크게 축소됩니다.

 

 

디딤돌 대출의 경우 대부분 5천만 원 이상 축소되어 일반은 2.5억 원에서 2억원으로, 생초와 청년은 3억원에서 2.4억 원으로, 신혼은 4억원에서 3.2억원으로, 신생아는 5억원에서 4억원으로 조정됩니다.

 

또한 버팀목 전세 대출은 일반은 기존과 동일하지만,  생초와 청년은 2억 원에서 1.5억 원으로, 신혼은 3억 원에서 2.5억원(수도권 기준)으로, 신생아는 3억원에서 2.4억 원으로 역시나 기존보다 5천만 원 이상 축소됩니다.

 

정부대출 한도 축소

 

주택 구매 이외 정부 전세 대출 상품까지 줄어들게 되었으니, 전셋집을 찾고 있는 수요자분들도 참고하셔야 할 내용입니다.

 

주담대 만기 제한

 

대출 한도에 대한 내용을 먼저 살펴보았는데, 이외에도 대출만기 기한도 축소되었습니다.

 

주담대 만기 제한

 

기존에는 40년 이내까지 대출만기 기한 설정이 가능하여 중간에 대출 상품 변경도 가능했으나, 정부에서는 DSR 규제 우회를 방지하기 위해 기간을 30년까지로 제한하였습니다.

 

생활안정자금과 신용대출 제한

 

생활비 등의 목적으로 대출을 받을 수 있는 생활안정자금 목적의 주담대 한도 또한 최대 1억 원으로 제한하였으며, 나아가 수도권과 규제지역 내에서 2채 이상 주택을 보유한 차주는 대출 자체를 금지합니다.

 

지방의 경우에는 현행과 동일하게 금융회사가 생활안정자금 목적 주담대 한도를 설정할 수 있도록 합니다.

 

신용대출은 연소득의 1~2배 내에서 한도가 가능하였으나, 이제는 차주별 연소득 이내로 제한됩니다.

 

자주 묻는 질문(FAQ)

 

Q. 규제지역은 추가로 지정될 수 있나요?

 

A. 현재는 수도권과 강남구/서초구/송파구/용산구로 규제되어 있으나, 정부에서 시장을 예의주시하면서 필요시 규제지역 추가로 지정할 수 있다고 합니다.

 

Q. 처분 조건부 1주택자의 경우, 처분기한(6개월)을 위반하면 어떠한 불이익이 있나요?

 

A. 처분 조건부 1주택자는 주담대 실행일로부터 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 증빙해야 하는데, 위반 시에는 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

 

 

Q. 기존 대출을 증액/대환/만기연장하는 경우에도 강화된 규제가 적용되나요?

 

A. 대출금이 증액되거나 타행대환 시에는 강화된 조치가 적용됩니다. 다만, 대출을 기한연장하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정은 종전규정이 적용됩니다.


 

이번 부동산 규제는 많은 기사에서 타이틀로 사용하고 있는 초강력 대출 규제라고 명명해도 될 정도로, 주담대 전반에 대한 규제가 모두 적용된 상황이라고 할 수 있겠습니다. 

 

주택 구매를 위해 계약금을 넣고 기존 대출 상품으로 자금 계획을 세우셨던 분들은 이번 규제를 꼼꼼하게 확인해 보셔야 할 것 같습니다.

 

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