아파트를 취득한 후 보유하고 다시 파는 단계마다 다양한 세금이 발생합니다. 아파트 매매 거래를 염두하고 계신 분들을 위해 매매 거래 단계별로 발생하는 세금을 자세히 알아보겠습니다.
목차
아파트를 사면 드는 세금
1) 취득세
아파트 매매 거래에서 매수자(구입자)가 취득하여 내야 하는 세금을 취득세라고 합니다.
취득세는 표준세율(1% ~ 3%)과 중과세율(8%, 12%)로 구분되는데, 1주택자의 경우에는 1%~3%의 세율이, 다주택자에게는 8% 또는 12% 세율이 적용됩니다.
만약 1주택을 소유하고 있는 사람이 조정대상지역에 주택을 취득하여 2주택이 되는 경우에는 8% 세율을 적용하나, 이사 등으로 한시적으로 2주택이 되는 경우에는 일정 기간 내 종전주택 처분 조건으로 1주택 세율을 적용합니다.
12% 세율을 적용하는 기준은 2주택 이상 보유자가 조정대상지역에 주택을 추가로 취득하거나, 3주택 이상의 주택 보유자가 비조정대상지역에 4주택을 취득하게 되면 경우입니다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상 |
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% (일시적 2주택 제외) |
12% | 12% |
| 비조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
2) 취득세에 부과되는 세금
아파트 취득세 납부 시에 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 신고 및 납부해야 합니다.
단, 국민주택(85㎥ 이하)은 농어촌특별세가 비과세입니다.
먼저 지방교육세의 경우에는 1%~3%의 취득세 세율에 50%를 곱하여 산출한 금액에 20%가 지방교육세가 되는데, 취득세의 0.1%~0.3% 세율이 적용된다고 보시면 됩니다.
다주택자와 같이 중과세(8%, 12%)가 적용되는 경우에는 0.4%의 세율이 지방교육세로 적용됩니다.
농어촌특별세는 일반적으로 취득세액을 기준으로 0.2%가 부과되고, 중과세 적용대상에는 0.6%~1%가 농어촌특별세로 적용됩니다.
| 구분 | 표준세율 | 8% 중과세율 | 12% 중과세율 |
| 지방교육세 | 0.1~0.3% | 0.4% | 0.4% |
| 농어촌특별세 | 0.2% | 0.6% | 1% |
3) 인지세
아파트 매매 거래 계약서에 부과되는 세금을 인지세라고 하는데, 계약 금액에 따라 세율이 다르게 측정됩니다.
1억 원 이하의 거래에서는 면제되며, 1억원 초과 금액에 대해서는 10만 원~35만 원 구간에서 부여됩니다.
거래 계약 체결일로부터 30일 이내 인지세를 납부해야 하고 다른 세금과 동일하게 납부 기한을 놓치면 가산세가 부과되니 납부 기한을 준수하시기 바랍니다.
아파트 보유 중 내는 세금
아파트를 보유하고 있는 동안에는 매년 보유세가 부과되는데, 보유세로는 재산세와 종합부동산세가 있습니다.
1) 재산세
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 과세대상 주택을 보유하고 있는 자가 납부해야 하는 세금입니다.
주택에 대한 재산세 세율은 0.1%~0.4% 누진세율이 적용되고, 특례세율을 적용해 0.5% 포인트 차감으로 0.05%~0.35%로 최종 적용됩니다. 이는 1주택자가 보유한 공시가격 9억 원 이하 주택을 대상으로 합니다.
아파트 재산세 납부기간, 조회, 납부방법은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.
아파트 재산세 납부기간 조회방법 납부방법, 가산금 까지
아파트를 소유하신 분들은 매년 빠짐없이 체크하셔야 하는 재산세 납부 기간이 다가왔습니다. 재산세에 대한 기본 개념부터 아파트 재산세 납부기간, 조회방법 등의 내용을 자세히 정리해 보겠
goodday-goodinfo.com
2) 종합부동산세
종합부동산세는 다주택자가 내는 세금이기도 하지만, 일정 금액 이상의 주택 1채 소유자에게도 적용되는 세금입니다.
올해 집값 상승에 따라 종부세 기준 금액도 함께 올라갔는데요. 다주택자의 경우에는 9억 원 이상이 넘는다면 종부세가 부과되고, 1주택자의 경우에는 12억 원 부터 종부세 과세 대상이 됩니다.
12억원 이상의 1주택자와 2주택자(공제금액 9억 원)는 0.5%~2.7% 세율이, 3주택자는 0.5%~5.0% 세율이 적용됩니다.
즉, 고가의 주택을 소유하거나 얼마나 더 많은 주택을 소유한 지에 따라 높은 세율을 적용하여 종부세가 더욱 부담될 것입니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이하 | ||
| 세율 | 누진공제 | 세율 | 누진공제 | |
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | ||
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 10,180만원 | 5.0% | 18,940만원 |
주택 가격에 따른 다주택자의 세율과 누진공제를 알아보면 12억 원 이하는 주택 수에 따라 차이가 없으나, 그 이상 금액인 25억 원 주택부터는 3주택자일 경우에는 2주택자와 누진공제가 2배 이상 차이 나는 것을 확인할 수 있습니다.
납부할 종합부동산세는 국세청 홈택스의 '종합부동산세 간이세액계산' 메뉴를 통해 직접 계산해 볼 수 있습니다.
아파트를 팔면 생기는 세금
아파트 매매 거래에서 매도자(판매자)가 차익이 생기면 그 이익에 대해서는 양도소득세가 부과됩니다. 만약, 거래에서 차익이 없다면 양도소득세는 발생하지 않습니다.
차익은 양도가액에서 취득가액(실거래가액)과 필요경비를 제외한 금액으로 계산되는데, 필요경비에는 중개수수료, 취득세 등의 비용이 포함되어 추후 필요경비에 포함하기 위해서는 관련 내용 증빙서류를 잘 챙겨두어야 합니다.
양도소득세에 대한 기본 세율은 6%~45%이고, 다주택자에게는 최대 70% 중과세율이 적용됩니다.
단, 모든 매매 거래 차익에 세금이 부과되지 않으며, 일정 요건을 부합한다면 비과세 대상이 됩니다.
1세대 1주택의 경우 보유기간이 2년 이상이면서 양도 시점에 고가주택(실거래가액 12억 원 초과)에 해당하지 않는다면 비과세 대상입니다. 만약 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
또한 신규 주택 취득으로 일시적 2주택이 된 경우 종전 주택을 3년 이내 양도한다면 비과세가 적용됩니다.
만약 배우자가 결혼 이전에 취득한 아파트가 있어 결혼 이후에 2주택자가 되었다면, 결혼 이후 10년 이내 양도 시 1주택자로 비과세를 적용받을 수 있습니다.
이외 아파트 양도 시 양도소득세에 10%가 지방소득세로 부과됩니다.
아파트 매매 거래 시 발생하는 세금 총정리
아파트 취득 후 양도까지 다양한 세금이 발생하는데, 각 단계별로 발생하는 세금 유형을 다시 한번 살펴보면 취득세, 재산세, 양도세만 있는 것이 아닙니다.
재산세에 부과되는 지방소득세와 농어촌특별세도 있고, 계약서에 부과되는 인지세도 취득 단계에서 납부해야 합니다.
또한 보유 주택수와 가격에 따라 재산세만 납부해야 하는 경우도 있고, 다주택자 또는 1주택이 12억 원을 초과하는 경우에는 종부세도 납부 대상 세금이 됩니다.
아파트 양도 시에는 2년 이상 보유 1주택자는 양도세가 면제되고, 장기 보유자에게는 조건에 따라 양도세가 감면되기도 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 부부가 공동 소유하는 경우에는 주택 수가 어떻게 계산되나요?
A. 세대 내 공동소유인 경우에는 개별 세대원이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정합니다.
Q. 일시적 2주택을 위한 의미에는 어떠한 사유가 포함되며, 소유 기간은 언제까지 허용되나요?
A. 이사, 학업, 취업, 직장 이전 등과 같은 사유에 따른 추가 주택(신규주택) 취득을 의미하고, 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다.
Q. 아파트 취득시기와 관련하여 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금약정일과 다른 경우 취득시기는 언제인가요?
A. 실제 잔금을 받은 일자가 아파트 취득일입니다. 만약 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 소비대차로의 변경일이 잔금청산일로 합니다.
아파트 매매 거래 단계마다 다양한 세금이 있고, 특히 취등록세, 양도소득세는 재산세와 종부세 보다 높은 과세 체계가 형성되어 있습니다.
또한 정부가 변경되는 시점마다 세율 부과에 대한 기준 값도 변경되고 있으니, 부동산 매매 거래 시점에 부동산 정책과 현재 거래에 부과되는 세금을 꼼꼼하게 알아봐야 할 것입니다.
'경제지식' 카테고리의 다른 글
| 주택담보대출 규제 : 주담대 6억원 제한, 갭투자 불가 등 (0) | 2025.07.01 |
|---|---|
| 문득문득 사이트, 문화비 소득공제 헬스장 수영장 문화비 등록 및 신청 (0) | 2025.06.27 |
| 소득금액증명원 발급 시기 : 직장, 프리랜서, 사업자 발급 시점 부터 주의사항까지 (0) | 2025.06.20 |
| 스트레스 DSR 3단계? 주택담보대출 대출한도, 금리, 주의사항 등 (0) | 2025.06.17 |
| 꿈나래통장 - 자녀 교육비 지원금, 신청 자격 및 기간 등 총정리 (0) | 2025.05.29 |
| 서울시 희망두배 청년통장 : 원금 2배 지급, 신청 조건 일정 선발 기준 등 (0) | 2025.05.28 |
| 예금자보호한도 1억원 상향 : 핵심 내용(시행일, 이점 등), 보호금융기관, 보호상품 등 (0) | 2025.05.16 |
| 두루누리 지원금 2025년 변경 내용, 대상자, 신청 방법, 조회하기 (0) | 2025.05.14 |
